경제에서 대출은 중요한 역할을 합니다. 개인이나 기업이 현재의 자금 부족을 해결하고 미래의 수익에 기대해 투자를 할 수 있는 도구입니다. 하지만 대출이 과도하게 증가할 경우, 개인의 부채 부담은 물론 국가 경제 전체에 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 이러한 위험을 관리하기 위한 규제 중 하나가 DSR, LTV 규제입니다. 오늘은 'DSR, LTV 개념과 규제 강화 왜 하는가'에 대해 알아보겠습니다.
DSR, LTV 개념
1. DSR
DSR(Debt Service Ratio)은 '총부채원리금상환비율'이라고도 부르며, 대출자의 총수입에 대한 대출 이자와 원금 상환액의 비율을 의미합니다. 즉, 수입 대비 얼마나 많은 부분이 대출 상환에 사용되는지를 나타내는 지표입니다. 이 비율이 높을수록 해당 개인 또는 가구의 재정 부담이 크다고 판단하여, 그만큼 신용 위험이 높아진다고 볼 수 있습니다.
2. LTV
LTV(Loan to Value)는 '대출금액대비 담보가치비율'로, 주택 담보 대출 시 주택 가격에 대한 대출 금액의 비율을 나타냅니다. 예를 들어, 주택 가격이 1억 원일 때 7천만 원을 빌린다면 LTV는 70%입니다.
DSR, LTV 예시
1. DSR 예시
부부합산 소득이 1억 원인 경우, DSR 40% 규제에 따라 월 상환액은 최대 333만 원입니다. 이때 얼마를 빌릴 수 있는지는 대출 기간과 이자율에 따라 달라집니다. 예를 들어, 대출 기간이 10년(120개월), 연이자율이 3%인 주택담보대출을 받는다고 가정해 봅시다. 이때 매달 상환액(원리금 균등방식)이 333만 원을 넘지 않도록 하려면 대략적으로 약 3억 원 정도를 빌릴 수 있게 됩니다. 대출 기간이 30년(360개월), 연이자율이 3%인 주택담보대출을 받는다고 가정하였을 때, 대략적으로 약 5억 6천만 원 정도를 빌릴 수 있게 됩니다. 대출 기간이 50년(600개월), 연이자율이 3%인 주택담보대출을 받는다고 가정하였을 때, 대략적으로 약 7억 원 정도를 빌릴 수 있게 됩니다. 하지만 실제로 대출 가능 금액은 은행과의 협상, 신용등급, 부동산 가치 등 다양한 요소들에 따라 달라집니다. 위의 계산은 참고용으로 사용하시고, 실제 대출 가능 금액은 은행과 상담하여 결정하시기 바랍니다.
2. LTV 예시
LTV(Loan-to-Value)는 대출금액이 부동산 가치에 대해 차지하는 비율을 나타내는 지표입니다. LTV 규제가 70%인 경우, 부동산 가치의 최대 70%까지만 대출을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 6억 원짜리 주택을 구입하려고 할 때 LTV 규제가 70%라면, 최대로 받을 수 있는 대출 금액은 부동산 가치의 70%, 즉 4억 2천만 원입니다. 따라서 이 경우 직접 내야 하는 자금은 주택 가격에서 대출 가능한 금액을 뺀 나머지인 1억 8천만 원이 됩니다. 그러나 실제로 이런 상황에서도 다른 요소들이 고려되어야 합니다. 예를 들어, 구매자의 신용등급, 소득 수준 등에 따라 실제로 받을 수 있는 대출 금액은 달라집니다. 또한 중개수수료, 취득세 등 추가적으로 발생하는 비용도 고려해야 합니다. 따라서 위 예시는 단순화된 모델로서 참고용으로 보아야 하며, 실제 상황에서는 전문적인 재무 컨설팅이나 은행과의 상담이 필요합니다.
DSR, LTV 규제 강화 이유
가계부채 증가세에 대한 우려와 이를 억제하기 위한 정부의 DSR과 LTV 규제 강화 움직임은 다음과 같은 배경에서 이루어지고 있습니다.
1. 가계부채 증가
5대 시중은행의 가계대출 잔액이 계속해서 증가하고 있으며, 특히 주택담보대출이 전체 증가 폭의 대부분을 차지하고 있습니다. 또한 신용대출도 1년 11개월 만에 증가세로 돌아섰습니다.
2. DSR 규제의 구멍
현재 DSR 규제는 전세 세입자가 받는 전세대출 원금을 집주인의 DSR 계산에 포함시키지 않습니다. 이로 인해 실질적인 부채 상황을 정확하게 반영하지 못하는 문제점이 지적되고 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해, 정치권에서는 전세대출을 집주인의 DSR에 포함시키는 방안을 제안하며 입법 작업을 진행하고 있습니다. 또한 금융권 역시 가계대출 억제를 위해 주택담보대출과 전세대출 금리 인상 등 다양한 조치를 취하고 있으며, 저축은행중앙회도 개인사업자 대출 심사 강화 등으로 가계 대출 우회 경로를 차단하는 등 활동을 하고 있습니다.
3. 스트레스 DSR 도입
향후 금리 인상 위험 등 스트레스 상황을 반영하여 가산 금리를 부여하는 '스트레스 DSR' 도입 계획도 발표되었습니다. 위와 같은 배경 속에서, 정부는 가계부채 증가 추세를 억제하고 안정적인 부동산 시장 조성을 위해 DSR과 LTV 규제 강화 필요성이 커지고 있는 것입니다.
결론
대출은 개인이나 기업의 자금 부족을 해결하고 투자를 가능하게 하는 중요한 경제 도구입니다. 그러나 과도한 대출은 개인의 부채 부담과 국가 경제에 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 이를 관리하기 위해 정부는 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)과 LTV(Loan to Value, 대출금액대비 담보가치비율)라는 두 가지 주요 규제 도구를 사용합니다. 최근 가계부채 증가세와 주택담보대출, 신용대출의 비중이 커지고 있는 상황에서 정부는 이들 규제 강화를 검토하고 있습니다. 특히 전세 세입자의 전세대출 원금을 집주인 DSR 계산에 포함시키거나 LTV 비율을 낮추는 등의 방안이 검토되고 있으며, 스트레스 DSR 도입 계획도 있습니다. 오늘은 DSR, LTV 개념과 규제 강화 움직임에 대해 알아봤습니다. 끝까지 봐주셔서 감사합니다.