2023년 오피스텔 투자 장단점 및 주의할 점에 대해 알아보겠습니다. 관리가 쉽고 안정적으로 월세를 받을 수 있는 오피스텔 투자에 관심이 높습니다. 고금리가 지속되는 상황에서 오피스텔 투자의 장단점에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 그리고 투자 시 주의해야 할 점도 점검해 보도록 하겠습니다.
오피스텔 법적 기준 및 특징
1. 오피스텔
오피스텔의 의미는 무엇일까요? 오피스텔(Officetell)의 어원은 사무실(Office)과 호텔(Hotel)의 합성어로써 사무공간과 거주공간을 합한 거주형태를 말하는 것입니다. 20~30대 젊은 층의 주거 장소와 사무실로 널리 사용되고 있습니다.
2. 건축법 기준
건축법에서는 업무시설로 분류되어 건축법 시행령 별표 1에서 "업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다."라고 정의되어 있다.
3. 주택법 기준
주택법에서는 주택 외의 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용가능한 시설 등인 준주택으로 분류되어 있다.
4. 오피스텔 실제 적용
건축법상 업무시설이지만 실제로는 주거용이나 사무용으로 사용되면서 주택이나 상업용 건축물로 각각 분류됩니다. 복잡한 특성을 가진 오피스텔 투자의 장단점과 주의사항을 함께 알아보겠습니다.
오피스텔 투자 장점
오피스텔 투자의 장점에 대해 살펴보겠습니다.
1. 월세 수익
오피스텔 월세 수익이 은행 예금이나 주식 투자보다 유리할 수 있는 구체적인 예시를 들어 설명하겠습니다.
1) 예금과 오피스텔 투자 비교
2023년 8월 1 금융권 은행 예금의 금리는 수협은행의 헤이 정기적금이 3.95%로 가장 높습니다. 그에 반해 오피스텔의 월세 수익률은 위치, 구조 등에 따라 다르지만 서울 평균 4.4%, 지방 5.7%의 월세 수익률을 기록했습니다.
2) 실제 사례 비교
그러므로 1억 원을 은행에 예금한다면 1년 후 395만 원 정도의 이자를 얻을 수 있지만, 오피스텔에 투자한다면 1년 후 440만 원에서 570만 원 정도의 월세 수익을 기대할 수 있습니다. 레버리지를 잘 활용한다면 투자 수익률은 훨씬 높아질 수 있습니다.
3) 주식투자와 오피스텔 투자
주식 투자는 투자의 기간, 포트폴리오 구성, 시장의 상황 등에 따라 수익률은 크게 다를 수 있으며, 손실 가능성도 포함되어 있습니다. 반면, 오피스텔 월세 수익은 장기적으로 안정적이며, 임대료 변동 범위가 상대적으로 작아 수익의 안정성이 높습니다.
2. 적은 투자금
오피스텔은 아파트나 토지에 비해 상대적으로 적은 투자금이 필요합니다. 따라서 부담이 덜하고, 투자하기 쉬운 부분이 있습니다. 또한, 투자 시 레버리지(대출)를 활용하면 적은 투자금으로 투자가 가능하며 실제 월세 수익률은 높을 수 있습니다.
3. 취득세 4.6% 고정
오피스텔의 경우, 주택과 달리 취득세가 4.6%로 고정되어 있어 세금 부담이 덜합니다. 다주택자의 경우 주택 구입 시 취득세가 8%~12%까지 적용되고 있습니다. 오피스텔은 취득세 고정 4.6%입니다.
4. 매수 용이성
오피스텔에 대한 규제가 상대적으로 적기 때문에, 아파트와 비교할 때 매수하기가 더 용이합니다. 이 점은 투자자에게 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.
오피스텔 투자 단점
1. 주택 수 포함 여부와 양도세 확인 필요
1) 오피스텔 취득 시는 보유 주택수와 상관없이 취득세가 4.6%가 부과되지만, 주거용 오피스텔을 보유한 사람은 추후 주택을 취득할 시 이 오피스텔이 주택 수에 포함되어 취득세가 중과될 수 있습니다.
2) 또한 양도세 부과기준에서도 주택 수에 영향을 받아 양도세 부담이 대폭 증가할 수 있습니다.
2. 시세차익 기대 어려움
오피스텔의 시세차익을 얻기 어려운 이유는 다음과 같은 몇 가지 요인 때문입니다.
1) 공급량
오피스텔은 주거용 또는 사무 공간으로 인기가 있기 때문에, 지속적으로 새로운 오피스텔이 건설되고 있습니다. 이로 인해 공급이 지속적으로 확대되면서 매매가 상승이 제한될 수 있습니다.
2) 개별 소비 성향
오피스텔은 주로 원룸, 투룸 등 작은 공간으로 구성되어 있으며, 젊은 층이나 싱글 가구에게 인기가 있습니다. 이러한 소비자층은 결혼, 자녀 출산 등으로 주거 니즈가 변경되면 계속해서 오피스텔에 머무는 것이 아니라 아파트나 다른 주택으로 이동할 수 있으므로, 오피스텔의 장기적인 수요는 좀 더 불안정할 수 있습니다.
3) 상대적 위치 가치
아파트의 경우 학군, 대중교통, 주변 시설 등에 따라 위치에 따른 프리미엄 지불이 상대적으로 더 큽니다. 그러나 오피스텔은 대체적으로 이러한 프리미엄이 낮기 때문에 매매가 상승의 폭이 제한됩니다.
4) 경쟁세력
특히 대학가나 역세권 등에서는 오피스텔뿐만 아니라 다양한 고시촌, 원룸이나 투룸, 빌라, 숙박시설 등 다양한 경쟁 세력이 시장을 나눠 가지고 있어 매매가 상승이 제한됩니다.
3. 공실 위험
경쟁자의 출현이 많아지거나, 임대 수요는 줄어들거나, 노후화로 경쟁력이 약해지면 공실 위험이 발생합니다. 공실은 월세 수익 감소와 관리비 부담 등으로 투자자의 수익은 급격히 낮아질 수 있습니다.
오피스텔 투자 주의할 점
1. 위치 및 수요 분석
입지 조건이 좋은 오피스텔은 세입자 유치가 더 쉽습니다. 역세권, 대학가, 사무실 밀집 지역 등 세입자들에게 인기 있는 지역을 선정하세요. 또한, 시장 동향과 인근 오피스텔의 임대료 및 공실률을 확인하여 기대 수익률을 파악합니다.
2. 건물 관리 및 주변 환경
오피스텔의 관리 상태, 관리비, 주변의 소음이나 환경 문제 등을 확인합니다. 특히 100세대 이하의 소규모 오피스텔에서는 관리비가 비쌉니다. 관리비와 주변 환경은 세입자들이 머무르는 데 중요한 요소이기 때문에 주의 깊게 살펴야 합니다.
3. 주차 시설 확인
충분한 주차 공간이 확보되어 있는지 살펴봐야 합니다. 주차가 불편한 경우 세입자 이탈 위험이 있으며 임대료 협상력이 떨어질 수 있습니다.
4. 분양가와 월세 거품 파악
분양 이후 거품이 빠진 오피스텔을 구입하는 것이 유리합니다. 매매가와 월세의 거품 여부를 확인하여 투자 리스크를 줄입니다.
5. 종합부동산세 확인
오피스텔이 주택으로 분류되면 종합부동산세 부담이 증가할 수 있습니다. 세금 부담 가능성을 따져봐야 합니다.
6. 양도세 및 취득세 부담
양도세 및 취득세의 예상부담 금액을 계산하고 장기적인 부담이 유리한지 판단해야 합니다.
7. 건축 법률 및 행정 지침
오피스텔은 주거용 또는 상업용으로 분류될 수 있어 건축 법률 및 행정 지침을 확실히 이해해야 합니다. 차후에 문제가 발생하는 것을 예방하기 위해 법규와 현행 제도를 충분히 파악하십시오.
8. 전문가의 도움
오피스텔 투자에 대한 전문가(부동산 중개사 등)의 도움을 받아 안전한 투자를 진행하는 것이 도움이 됩니다. 이러한 주의할 점들을 살펴보고 오피스텔 투자를 고려하여 성공적인 투자를 이끌어낼 수 있습니다.
결론
오피스텔 투자는 안정적인 월세 수익으로 장점을 가지고 있지만, 다양한 단점도 있습니다. 투자 성공을 위해서는 올바른 위치 선정, 건물 및 주변 환경의 관리 확인, 주차 시설 및 세금 부담 등을 주의 깊게 검토해야 합니다. 투자에 앞서 자세한 자료조사와 현장 확인을 하면서 눈과 귀를 넓히고, 성공적인 투자를 실행하시기 바랍니다.